Un contrato de arrendamiento detallado y por escrito nos evita quebraderos de cabeza

El arrendamiento se impone como una fórmula atractiva de acceso a la vivienda o a un local de negocios. Descubre los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario para que el alquiler se convierta en una opción segura.

 Con el abogado Jesús Suárez nos metemos de lleno en el tema del arrendamiento o alquiler, con el que “el propietario cede el uso de un inmueble por tiempo determinado a cambio de una renta”.

Existen varios tipos de arrendamiento, pero nos centraremos en los dos más habituales. Por un lado, el de vivienda, que es el que cubre la necesidad permanente que cualquier persona tiene de una vivienda. En segundo lugar está aquel arrendamiento de uso distinto del de vivienda, y en este apartado se incluyen, por ejemplo, los alquileres de locales de negocio o el llamado alquiler de temporada destinado a alojar al cliente durante sus vacaciones. Los arrendamientos de uso distinto del de vivienda no tienen el mismo nivel de protección al inquilino.

A la hora de formalizar un contrato de alquiler, se puede hacer por escrito o de palabra, aunque lo recomendable es ponerlo negro sobre blanco y consultar a un abogado a la hora de redactar el contrato.

En ese contrato podemos incluir tantas cláusulas como sean necesarias, pero hay tres elementos que deben quedar reflejados de forma clara y explícita:

-Precio, la cuantía a la que asciende la renta que el inquilino deberá abonar al propietario.

-Duración del contrato, ya que ahora la ley permite prórroga hasta los 3 años, periodo de tiempo que se rebajó de los 5 años a los 3 actuales para potenciar el alquiler. También es importante establecer si el inquilino puede abandonar el inmueble en cualquier momento con preaviso o sin él, ya que las prórrogas del contrato de alquiler son anuales.

-Gastos que asume el inquilino, como la cuota de comunidad. Habitualmente los consumos a través de contadores como la luz o el gas, así como las pequeñas reparaciones por el desgaste de un uso normal (por ejemplo, reponer una bombilla que se ha fundido), corren por cuenta del inquilino.

El arrendamiento lleva implícito un impuesto, el de Transmisiones Patrimoniales. No es un impuesto muy elevado; para un alquiler con una renta de unos 400 euros al mes, ascendería a unos 60 euros para toda la duración del contrato. Precisamente por su baja cuantía no se suele pagar. 

Los arrendatarios deben saber que tienen la opción de inscribir su contrato en el Registro de la Propiedad. Esta posibilidad no suele contemplarse para un contrato de arrendamiento de vivienda, pero sí es interesante si lo que alquilamos es un local donde establecer un negocio en el que vamos a realizar inversiones importantes (obras, equipamiento…). Si al propietario del inmueble le embargan y ejecutan, el inquilino se queda sin nada. En cambio, si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, se presume conocido por todos y, de ese modo, la persona que adquiera en subasta pública el local embargado tiene la obligación de respetar el contrato de arrendamiento existente.

Esta inscripción en el Registro de la Propiedad debe hacerse de común acuerdo entre arrendador y arrendatario. Para el propietario del local también es conveniente hacerlo así ya que, en caso de impago, permite resolver el contrato más fácilmente al constar en escritura pública.

Antes de cerrar este capítulo sobre el arrendamiento, es interesante echar un vistazo rápido a la fianza, una cuantía económica que el inquilino aporta para cubrir los posibles desperfectos que pueda ocasionar en el inmueble. En el caso de un arrendamiento para uso como vivienda, la cuantía de la fianza es de un mes de renta. Para otros usos distintos al de vivienda, es de dos meses. La fianza debe depositarse ante la Cámara de la Propiedad Urbana o en la Junta de Castilla y León, nunca debe quedar en manos del propietario del inmueble, que se expone a multas de hasta 15.000 euros.